观点网 6月18日的杭州，烈日当空，走在户外片刻便是一身汗。绿城服务2025年年度股东大会就安排在这样的下午，但高温并未阻挡股东们的参与步伐。
数位投资者奔赴大会现场，座位被陆续填满。一位从上海坐火车赶来的私募代表额头还挂着汗珠，入座后便翻开打印好的问题清单。
旁边，几位相熟的股东已经低声聊开了，有持股多年的老面孔，也有第一次来参会、但对物业研究深入的个人投资者。
据参会投资者转述，现场出席会议的管理层有，绿城服务董事会主席杨掌法、行政总裁金科丽、CFO张玲波，另有多名管理层于线上参会。
利润率之困
交流伊始，一位多年持股的股东观察到，尽管绿城服务近期管理费用率有所下降，净利率开始从低谷回升，但与保利物业等同行9%左右的净利率相比，眼下绿城服务仅4.9%左右的水平似乎仍有较大提升空间。
对此，杨掌法并不回避。他坦言，与几家央企同行相比，绿城服务的净利润率确实远低于他们。
他将这种差距主要归因于业务结构的差异。
“一个是主营业务，物业这块；另一个是绿城服务近年投入较大在非主营业务，在孵化很多生活服务的体系，这大大拉低了我们的利润率。”杨掌法概括道：“非主营业务营收'增收不增利'，营收大幅提升了，但利润率提不上去。”
他进一步判断，未来绿城服务的利润率或会呈现上升趋势，但离头部央企“还是会有差距”。
对于股东追问的管理费用率下降目标，行政总裁金科丽回应，绿城服务过去三年的方向非常清晰，就是精简机构、提升人效。
不过，她也审慎指出，随着互联网和人工智能的快速发展，公司也需要在更长远的组织能力建设上有所储备和投入，“所以可能也需要拿出一部分资源进行再投入，因此没有像前几年那样给出具体的量化指标。但提升人效、优化机构配置、实现精准组织，仍是整体基调。”
市场化浪潮
当话题转向增长动力时，有股东注意到，年报披露绿城服务去年在管面积同比上升11.2%，远超上市物企披露均值约3.56%。
据悉，增长几乎完全来自市场化外拓，而非关联公司的输送。
“我们是一家完全市场化的公司。”杨掌法表示，“我们的外拓市场化进程，比其他头部企业早了很多。”
他回顾，当保利、中海、万科、龙湖等头部物企在2015年以前还仅服务于自身地产项目时，绿城服务早已在市场化浪潮中深耕，“因此我们培育出了一支具备市场化能力的团队。使我们在市场拓展中保持领先，这不是偶然现象，而是长期积累的结果。”
值得关注的是，据绿城服务CFO张玲波透露，在新签的合同储备面积中，来自绿城中国直接投资的项目仅占6.7%，即便加上代建项目的份额，合计也只在十几个百分点左右。
换言之，绿城服务绝大多数新项目，是从公开市场通过招投标获取的。
面对房地产的深度调整，绿城服务正主动收缩住宅项目的拓展量，大幅提升非住宅业态的比例。
据介绍，目前非住宅业态的占比已达35%左右，而在每年新拓展的项目中，非住宅比例已超过一半。业态覆盖企业总部、办公楼宇、体育场馆、交通枢纽，学校、医院等。
张玲波补充，住宅与非住宅的利润率基本持平，其中单一业主的企业总部项目利润率较好，医院、学校、公园、交通枢纽等公用事业项目利润率相对较低，但“现金流较为稳定”。
战略转型的另一关键落子，在合作伙伴的甄选上。
杨掌法透露，绿城服务“基本不再与第三方民营房企进行紧密合作，而是与国企央企建立全面战略合作”，目前此类合作伙伴已超200家。
如果说利润率的提升是未来的曙光，那么庞大的应收账款，便是当下最现实的问题。
年报显示，2025年绿城服务应收减值计提5.32亿，这一规模未来是否会持续，账面上超50亿元的应收款何时能够出清？
张玲波表示，目前公司对整体应收余额的拨备率约为12.4%，略高于同行水平。去年的坏账计提，很大一部分源于公司主动发起的“春风行动”。
即通过上门拜访的形式，针对所有不满意、未缴费的业主，通过服务促回款。在此过程中，也暴露了一些需要通过坏账核销或债务重组来解决的“硬骨头”。
“预计2026年可能会和去年（计提规模）水平相近。”张玲波坦言，原因是公司对历史应收账款仍将保持较大力度的清算节奏。预计可在2027至2028年基本将“历史包袱”出清。
金科丽则为股东提供了一个更长周期的视角。她指出，自绿城服务2016年上市以来十年间，公司累计营收已接近千亿元。而当前58.93亿元拨备前的累计应收账款余额，相当于整体营收的约5%。
“拉长周期来看，这样一个应收账款比例其实也还好。”她进一步阐释，物业费收取存在时间周期。
绿城服务内部将每一笔收不回来的款项定义为“过程之外”，要求管理者不找客观理由，先找自身服务问题。
她透露，公司要求各级管理者对欠费、不满意的业主进行“全面攻关”，能解决的解决，该回收的回收。
金科丽预计，通过集中攻坚，三年内账龄的批次基本可收回90%以上。张玲波补充，从长期滚动数据看，最终累计收缴率可达99.2%。
金科丽续指，总体而言，“2025年的坏账计提力度是比较大的。可以预期，后续会在这个额度范围以内。”
航向未来
交流临近尾声，绿城服务的管理层分享了他们对行业5到10年内更长远的洞察，以及公司面临的机遇与挑战。
“当前行业面临的核心矛盾，是业主日益增长的服务需求，与我们现有团队服务能力不足之间的矛盾。”杨掌法将此定义为未来最大的机遇与痛点。
他分析，与国外物业服务内容相对固化不同，中国业主对服务的需求在持续升级且日益多元化。
政府已在引导物业服务向生活服务转型，提出要“进入家庭、提供托老托幼服务”……“我认为这就是最大的机遇。
“对于中国物业行业而言，能够为更多人提供更丰富的服务，这正是机遇所在。”凡是围绕人的服务都可以拓展。
但最大的痛点也恰在于此：物业行业绝大多数的从业人员仍是传统保洁、保安人员，“并不具备提供这些延伸服务的能力”。
绿城服务已开始招聘具备护理专业、幼师专业背景的人才，但这仅是起步阶段。
我认为当前95%的物业从业人员仍以传统服务为主，需要5%的专业力量去带动那95%，这需要一个过程。“杨掌法如是说。
在AI与机器人的新浪潮上，绿城服务则展现了更务实的态度。
面对投资者关于是否成立机器人公司或进行研发投入的提问，杨掌法明确表态：“我们是应用方，不做研发单位。”
杨掌法认为，AI进入物业领域是不可阻挡的趋势，“这并非选择题”。但目前AI行业对物业场景的研发和应用“还远远不够”。
他透露，在所有物业场景中将机器人测试后，发现有两类场景具备实际应用价值。
一类是能提升人效的，如割草机、扫地机器人。但受限于价格偏高、迭代过快，公司只租不买，利用规模优势与厂商谈判短租期，“采用时，以成本节约为前提”。
另一类是人难以做到的高风险工作，如用无人机进行建筑外立面的排查和清洗。
当话题回到公司未来的发展愿景时，杨掌法给出了清晰的中长期指引：营收增速目标不低于10%，核心净利润增速目标不低于15%。“目前我们会继续保持这一节奏，未来五年，这是我们给自己设定的目标。”
在交流中，“深度调整期”与“修炼内功”是管理层反复提及的关键词。
金科丽将当下的阵痛视为行业从不成熟走向成熟的必经阶段。“过去房产销售顺畅时，对服务的关注度没有这么高。如今地产下行，反而倒逼行业在服务履约能力、服务品质上作出提升。
在管理层面，收入端收紧，成本端承压，这必然推动企业审视自身，在成本管控、内部控制方面是否存在较大的改善空间。”她直言，在人效提升、人岗匹配的精细化方面，仍有大量的精进余地。
对于调整期何时结束，金科丽坦言无法给出确切的时间表。“这与整体社会形势、房地产行业的发展都紧密关联。但物业行业有自身的规律和逻辑。”
“在当前阶段，企业只能向内求索，练好内功。苦练内功，才能更好与内外部环境结合，推动下一步发展。”
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